Ferienwohnung im Haus

Zu viel Lärm und Schmutz durch Touristen: Mietminderung um 20 Prozent?!

Der zweite Fall, über den wir heute aus dem Mietrecht berichten, hat sich zwar in Berlin zugetragen. Doch werden bekanntlich auch in der HafenCity Ferienwohnungen an Touristen zur Miete angeboten. Gut denkbar also, dass auch ein hamburgisches Gericht sich mit einem solchen Fall zu beschäftigen hat, wie es der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29. Februar 2012 in letzter Instanz zu tun bekommen hat (Az. VIII ZR 155/11). Der Fall ist schnell erzählt: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin (in Berlin-Mitte). Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Da es durch die Vermietung zu erheblichen Belästigungen aufgrund von Lärm und Schmutz komme, minderten die Beklagten die Miete um 20 Prozent. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis daraufhin fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag in Höhe von circa 3.700 Euro.

 

„Die Räumungsklage wurde von den ersten beiden Instanzen unterschiedlich beurteilt“, führt RA Dr. J. R. Mameghani in den Prozess ein, „hat das Amtsgericht die Räumungsklage noch abgewiesen, wurden die Beklagten in der Berufung vom Landgericht Berlin zur Räumung der Wohnung verurteilt.“ Ja, was denn nun, möchte man sich fragen. Durften die Beklagten nun in der von ihnen vorgenommenen Weise wegen Mietmängeln mindern oder nicht? Die Antwort des BGH: Sie durften! RA Dr. J. R. Mameghani: „Der BGH hat zunächst klargestellt, dass die Vermietung der Wohnungen an Feriengäste und Touristen für sich allein aber noch nicht ausreicht, um von einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs zu sprechen.“ Denn in einem Mehrfamilienhaus seien gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie zum Beispiel einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Im vorliegenden Fall hatten die Beklagten jedoch ausreichend beschrieben, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur) es sich handelte, ferner zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Bei solchen wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei nach Ansicht der Bundesrichter die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich.

Dr. J. R. Mameghani ist Mitarbeiter bei der Kanzlei Schlömer & Sperl Rechtsanwälte.
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